Nyhetsbrev mars 2021: Fastighets- och entreprenadrätt

Fastighets- och entreprenadrätt

I vårt nyhetsbrev i mars väljer vi att fokusera på några aktuella rättsfall inom fastighets- och entreprenadrätt. Varmt välkommen att höra av dig till oss på Sigeman & Co med dina frågor inom området.

Tidigare markägares undersökningsplikt med anledning av befarad föroreningsskada

Nedan redogörs för avhjälpandeansvaret vid en konstaterad respektive befarad föroreningsskada med utgångspunkt i Mark-och miljööverdomstolen avgörande den 4 december 2020, mål M 4221-18 och M 13853-19. Målet hade sin bakgrund i en deponi (den s.k. gropen) belägen på en fastighet i Stockholmsområdet. Gropen hade fram till en bit in på 1970-talet använts av kringboende för att dumpa diverse avfall såsom bilvrak och järnspisar.

Fastigheten med gropen hade förvärvats av syskonen AS och YS far på 1950-talet. År 1979 flyttade familjen till Stockholms stad och år 1982 ärvde AS och YS fastigheten. År 2006 sålde AS och YS fastigheten till BJ och NJ. Under 2016 förelade miljönämnden AS och YS att inkomma med en provtagningsplan samt genomföra undersökningar och riskbedömningar med anledning av gropen. AS och YS motsatte sig sådant ansvar. Fråga i målet var om det fanns stöd för föreläggandet. Syskonen hade inte själva dumpat avfall i gropen och hade inte heller haft fastigheten i sin ägo när andra gjort det. De ägde inte heller fastigheten när föreläggandet utfärdades. De nya ägarna BJ och NJ hade vid förvärvet varit ovetandes om gropen, som sedan länge täckts över med jordmassor.

Vid konstaterade föroreningsskador är enligt 10 kap. 2 § miljöbalken den som bedriver eller har bedrivit en verksamhet eller vidtagit en åtgärd som har bidragit till en föroreningsskada eller en allvarlig miljöskada (verksamhetsutövaren) ansvarig för avhjälpande. Den som faktiskt har genererat avfallet eller orsakat skadorna genom sin verksamhet är alltså primärt och fullt ut ansvarig för avhjälpande (principen att förorenaren ska betala). Markägare som har förvarat miljöfarligt avfall på sin mark kan också bli ansvarig för avhjälpande om skadan uppkommit under dennes tid som ägare. Subsidiärt kan markägare som förvärvat en förorenad fastighet bli ansvarig för avhjälpande. Detta gäller dock inte om fastigheten förvärvats genom arv.

Ett föreläggande att utföra undersökningar i preventivt syfte kan med stöd av 26 kap. 22 § miljöbalken riktas mot den som bedriver en verksamhet eller vidtar en åtgärd som kan befaras medföra olägenheter för människors hälsa eller miljön eller den som annars är skyldig att avhjälpa en olägenhet från sådan verksamhet. Ett sådant föreläggande kan riktas till nuvarande markägare även om denne inte själv aktivt bidragit till den befarade skadan men likafullt accepterat verksamheten (MÖD 2006:63). Ett föreläggande i preventivt syfte kan med stöd av bestämmelsens första led inte riktas till tidigare markägare. Bestämmelsens andra led tar sikte på ”den som annars är skyldig att avhjälpa en miljöskada”. Enligt tidigare praxis (MÖD 2011:25) utgör bestämmelsen grund för att rikta ett föreläggande i preventivt syfte mot den som har avslutat den verksamhet som befaras ha förorenat marken (i det fallet hade den som avslutat verksamheten även bedrivit aktiv verksamhet).

Det skulle bli långtgående konsekvenser för många markägare som äger fastigheter med förorenad mark, såsom t.ex. avslutade deponier, om markägarna skulle anses vara verksamhetsutövare utan aktivt handlande (eller tyst accepterande) och enbart på grund av sitt ägande. Domstolen fastställde därför att det inte fanns stöd för att förelägga AS och YS att utföra markundersökningar då AS och YS inte hade bedrivit någon aktiv verksamhet på fastigheten och inte heller ägt fastigheten då den aktivt användes som deponi.

Hur stort ska felet vara för att det ska vara fel?

Om inte parterna har avtalat om annat gäller som utgångspunkt köplagen vid köp av lös egendom (med undantag för förhållandet näringsidkare-konsument, där konsumentköplagen i stället gäller). Fast egendom är jord, stadgas det i jordabalken. Lös egendom inbegriper ett bredare spektrum av saker som cyklar, aktier och djur, för att nämna några. Hit hör även bostadsrätter. Det köprättsliga regelverket gäller alltså oavsett om du ska köpa din grannes cykel eller om du står inför ditt livs kanske största affär.

I samband med ett köp, eller rättare sagt efter köpet, kan det hända att köparen känner sig lurad. Den köpta varan var inte sådan som köparen hade tänkt sig. I sådana situationer gör köparen klokt i att vända blicken mot det köprättsliga påföljdssystemet. Här skiljer man mellan de primära påföljderna (avhjälpande och omleverans) och de sekundära påföljderna (prisavdrag och hävning). Som det låter ska de primära påföljderna tillgripas före de sekundära. För att avgöra om fel föreligger gäller som utgångspunkt att en vara ska stämma överens med vad som följer av avtalet; att den ska vara avsedd för det ändamål för vilket varor av samma slag i allmänhet används, samt att varan även i övrigt stämmer överens med köparens befogade förväntningar på varan. Avviker varan i något av dessa avseenden är den (som utgångspunkt) att anse som felaktig.

En säljare kan begränsa sitt ansvar genom att sälja varan i ”befintligt skick” eller med liknande allmänt förbehåll. Säljarens sålunda begränsade felansvar gäller dock inte om varan är i väsentligt sämre skick än köparen med hänsyn till varans pris och övriga omständigheter med fog har kunnat förutsätta. Köparen skyddas härigenom mot uppenbara missförhållanden, trots säljarens försök att skriva sig fri från ansvar.

För att avgöra om det är fråga om ett uppenbart missförhållande kan förhållandet mellan varans pris och varans värde i bristfälligt skick vara en utgångspunkt för väsentlighetsbedömningen. I detta avseende har Högsta domstolen klargjort att om skillnaden uppgår till bara några procent av priset rör det sig inte om ett uppenbart missförhållande, och följaktligen inte om ett fel i köplagens mening (NJA 2019 s. 807, ”Badrummet”, där värdepåverkan av bristerna i en bostadsrätt motsvarade mindre än 3 procent av priset, och fel alltså inte ansågs föreligga). Högsta domstolen underströk i samma avgörande att värdepåverkan i procent inte är ensamt avgörande, och att det kan finnas andra omständigheter som medför att bristerna trots allt kan påtalas som fel, exempelvis om köparen genom bristernas art lider betydande olägenhet.

Exakt var den undre gränsen för värdepåverkan går har inte fastställts. I december i fjol kom dock Högsta domstolen med ytterligare klargörande i frågan och sa att väsentlighetskravet är uppfyllt när reparationskostnaderna för felet motsvarade ca 6 procent av priset, dvs en värdeskillnad om ca 6 procent (mål T 2829-19, ”Badrummet i radhuset”). Högsta domstolen uttalade också att följande omständigheter talade för att bostadsrätten, trots friskrivningen, varit felaktig; att bristerna avsåg en central funktion i bostaden (badrummet), att bristerna medförde fara för brand- och vattenskada, samt att köparen till följd av bristerna förelagts att inom viss tid åtgärda skadorna (i avgörandet bygga ett nytt badrum). Högsta domstolen avgjorde därigenom frågan genom en helhetsbedömning, även om värdeskillnaden om ca 6 procent påverkan i sig hade varit tillräcklig. ”Badrummet i radhuset” utgör ett värdefullt bidrag till den köprättsliga praxisen och skulle kunna få betydelse i andra situationer där säljaren önskar friskriva sig från ansvar.

Måste priset alltid vara skäligt vid arbete på löpande räkning?

Enligt svensk köprätt gäller att om parterna inte kommit överens om priset på en vara ska priset bestämmas så att det är skäligt med hänsyn till varans art och beskaffenhet (jfr 45 § köplagen). Högsta domstolen har i NJA 2001 s. 177 uttalat att denna princip även gäller för entreprenadavtal. Frågan är dock om en sådan skälighetsbedömning ska ske om parterna har kommit överens om att ersättning ska ske på löpande räkning, med ett överenskommet timpris och ett överenskommet entreprenörsarvode, men då det slutliga priset alltså inte bestämts till ett belopp i avtalet.

Frågan bedömdes i en skiljedom från 2005 mellan Kista Galleria KB och Skanska Sverige AB (”Kistagallerian”). Målet gällde en entreprenad avseende om- och tillbyggnad av en galleria, där parterna hade kommit överens om att vissa arbeten skulle utföras på löpande räkning. Skiljenämnden kom fram till att eftersom beräkningsgrunden för priset följde av entreprenadavtalet, hade priset fastställts i avtalet på ett sådant sätt att någon skälighetsbedömning enligt 45 § köplagen inte skulle ske. Till samma slutsats kom Hovrätten för Västra Sverige i ett mål (T 1115-11) avseende ett uppdragsavtal och Svea hovrätt i ett rättsfall från 2016 i T 10408-14 (”Nybropalatset”) avseende ett entreprenadavtal.

I NJA 2016 s. 1011, som gällde tillämpligheten av motsvarande bestämmelse i konsumenttjänstlagen och alltså gällde ett förhållande mellan en näringsidkare och en konsument, kom Högsta domstolen fram till att en skälighetsbedömning enligt 36 § konsumenttjänstlagen inte ska göras om parterna har kommit överens om ett fast pris, men ansåg att i en situation då man kommit överens om ett visst pris per timme eller annan beräkningsenhet; detta överenskomna pris är givetvis bindande mellan
parterna, men att en skälighetsbedömning då ska ske beträffande antalet nedlagda timmar.

I en dom från mars 2020 i T 6691-17 har Svea hovrätt bedömt motsvarande frågeställning som ovan. Målet gällde bedömningen av ett konsultavtal (arkitekttjänster) enligt standardavtalet ABK 09. En av de tvistiga frågorna var om leverantörens begärda pris var skäligt. Av bakgrundbeskrivningen framgår att leverantörens arbete utförs på löpande räkning, dvs. att parterna enats om olika timarvoden för vissa i kontraktet namngivna personer och att arvode skulle betalas efter nedlagd tid. Hovrätten ansåg att avtalet i och för sig innehöll vissa moment för bestämmande av ersättningen, men, eftersom den totala ersättningen inte reglerades, kunde ersättningen för uppdraget inte anses bestämd. Därför skulle en prövning göras enligt den allmänna princip som kommer till uttryck i 45 § köplagen, innebärande att en köpare endast ska betala en med hänsyn till omständigheterna skälig ersättning.

Konsekvensen av tidigare praxis där domstolarna ansåg att priset inte är bestämt vid avtal på löpande räkning blir att det ankommer på köparen att argumentera för och visa att priset är oskäligt med stöd av 36 § avtalslagen, eller att leverantören brutit mot sin omsorgsplikt vid fullgörandet av kontraktet (se t.ex. AB 04 kap. 6 § 10). Konsekvensen av senare praxis blir att det istället ankommer på leverantören att bevisa de omständigheter som ligger till grund för skäligheten av det pris man anser sig ha rätt att kräva.

De olika rättsfallen avser olika avtalstyper. I fallet NJA 2016 s. 1011 rörde det sig dessutom om ett konsumentförhållande. Det är dock oklart om dessa förhållanden haft någon betydelse vid domstolarnas bedömning. Även om mycket talar för att huvudfrågan är avgjord genom senare praxis, och att en skälighetsbedömning sålunda ska göras även vid prissättning baserat på löpande räkning inom ramen för kommersiella avtal, hade ett klargörande från Högsta domstolen varit att föredra.

Vi som arbetar med fastighets- och entreprenadrätt

Varmt välkomna att höra av er till någon av oss om ni har några frågor!